Ab Ende des Jahres 2020 wird die Bezahlung des Maklers, seine Provision, gesetzlich geregelt. Damit gelten in ganz Deutschland einheitliche Regeln. Der Immobilienkäufer darf dann keinen höheren Provisionsanteil bezahlen als der Verkäufer. Warum verkaufswillige Eigentümer dennoch davon profitieren.
Bislang gab es je nach Bundesland, manchmal sogar auch je Region, unterschiedliche Bestimmungen zur Maklerprovision. Zwar war fast überall eine Teilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer üblich, aber die jeweilige Höhe konnte variieren. So bezahlte der Verkäufer beispielsweise eine Provision von zwei Prozent des Kaufpreises und der Käufer von vier Prozent. „Es gab zudem Bundesländer, in denen die kaufende Partei die gesamte Provision bezahlte“, erläutert Torsten Seeger, Geschäftsführer der SEEGER & RUSSWURM Immobilien GmbH in Karlsruhe.
Dies wird nun bundesweit ab 23. Dezember 2020 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) einheitlich geregelt (Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser). Kein Käufer darf künftig einen höheren Provisionsanteil bezahlen als der Verkäufer der Immobilie. Außerdem wird Klarheit darüber hergestellt, ob der Makler die Interessen beider Partner vertritt oder vorrangig die des Immobilienverkäufers, der ihn in der Regel aussucht und mit der Vermarktung betraut. Dabei gibt es drei verschiedene Modelle.
Von nun an Klarheit, für wen der Makler tätig ist
Erstens: Der Makler ist in einer Doppelfunktion gleichermaßen für den Verkäufer wie für den Käufer tätig. Mit beiden vereinbart er eine anteilige Provision. Jeder bezahlt gleich viel, zumeist drei Prozent (zzgl. MwSt). Vereinbart eine Partei eine Reduzierung ihres Provisionsanteils, dann minimiert sich auch die Courtagehöhe des anderen Vertragspartners (Paragraph 656c BGB).
Zweitens: Der Makler kann alleine die Interessen des Verkäufers vertreten und festlegen, dass sich der Käufer zur Hälfte an der Provision beteiligt. Im Grunde ist die Provisionshöhe für beide Seiten genauso hoch wie beim ersten Modell, jeweils drei Prozent. Der Unterschied besteht darin, dass der Makler mit dem Käufer keinen Vertrag mit Provisionsvereinbarung schließt, sondern einen so genannten Schuldbeitritt (Paragraph 656d BGB). „Außerdem muss der Erwerber die Provision erst bezahlen, nachdem der Veräußerer seinen Provisionsanteil beglichen hat“, ergänzt Experte Leo Weiler.
Drittens: Bei dieser Variante vertritt der Makler ebenfalls aus- schließlich die Interessen des Eigentümers und erhält nur von diesem eine Provision (Innenprovision). Der Käufer zahlt keine Courtage.
Die Neuregelung sorgt dafür, dass die Leistung des Maklers mehr Wertschätzung erhält und zugleich mehr Klarheit bei der Interessensvertretung herrscht. In der Vergangenheit gab es dazu häufig gerichtliche Auseinandersetzungen.
Makler sind Marketingexperten und Streitschlichter
Die meisten Menschen verkaufen nur ein Mal im Leben ein Haus oder eine Wohnung. Das sollten sie nicht auf eigene Faust machen.
Makler können den Wert der Immobilie taxieren, das Objekt mit professionellen Fotos, Videos oder 360-Grad-Panoramatouren ins rechte Licht rücken. Allein durch eine professionelle Immobilienpräsentation lässt sich oftmals ein höherer Verkaufspreis erzielen als bei einer laienhaften Darstellung privater Verkäufer, die auf die Maklerberatung verzichten und ihr Haus auf eigene Faust vermarkten.
„Zudem schützt ein Makler bei Besichtigungen die Privatsphäre der Besitzer, weil nur geprüfte Interessenten, die zuvor ihre persönlichen Daten hinterlegt haben, besichtigen“, sagt Maklerin Yvonne Bereit.
Nicht zu vergessen ist die Kompetenz eines guten Maklers als Schlichter und Moderator. Steht eine Scheidung an oder ist sich eine Erbengemeinschaft uneins, fungiert der Makler als neutraler Dritter, der professionell mit emotional aufgeladenen Situationen umgehen kann.
Je nach Immobilienart, der aktuellen Nachfrage vor Ort, kann eine der genannten Provisionsarten auch die Vermarktung beflügeln.
So kann bei einer Innenprovision das Maklerhonorar, das der Verkäufer bezahlt, vielleicht eingepreist werden. Denn viele Interessenten suchen gezielt nach provisionsfreien Angeboten. Auf diese Weise ist der Erwerber in der Lage, ohne Provision zu kaufen.
Zudem muss er weniger Eigenkapital einsetzen: Die meisten Banken finanzieren nämlich eher einen höheren Kaufpreis als extra Maklerkosten.
Die Neuregelungen beziehen sich im Übrigen auf Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen (Paragraph 656a BGB). Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien kann die Maklerhonorierung weiterhin frei vereinbart werden.
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Durlacher Blatt 17.12.2020
